투자
NH프라임리츠 주식투자 심층 분석
by 노력파 석경이
2025. 5. 21.
서론
NH프라임리츠(338100)는 서울 핵심 권역 프라임 오피스 빌딩에 투자하는 국내 최초 재간접 공모상장 리츠입니다. NH농협리츠운용이 자산관리회사로, 연기금·공제회 등 기관투자자와 일반 투자자가 함께 참여하며, 장기 임대수익+자산가치 상승+안정적 배당을 동시에 추구합니다.
‘석경이’ 투자 블로거의 관점에서 NH프라임리츠의 사업별 영업이익 비중, 각 사업 전망, 오너리스크, 기타 리스크, 주가와 가장 연관지어지는 지표를 체계적으로 분석합니다.
사업별 영업이익 비중
사업부문매출 비중(2024)영업이익 비중(2024)주요 내용
| 오피스 임대수익 |
95%+ |
95%+ |
서울스퀘어, 강남N타워, 아크플레이스 등 프라임 오피스 간접투자 |
| 자산 매각/특별배당 |
5% 미만 |
5% 미만 |
자산 매각차익, 특별배당(비정기) |
| 기타(예치이자 등) |
미미 |
미미 |
예치금 이자 등 |
- 특징: 오피스 임대수익이 매출과 이익의 대부분을 차지합니다. 자산 매각에 따른 특별배당은 비정기적이지만, 투자자에게 추가 수익 기회를 제공합니다21113.
각 사업의 전망
1. 오피스 임대수익
- 시장성:
- 서울 도심(CBD), 강남(GBD) 등 핵심 입지의 프라임 오피스는 공실률이 낮고 임대료가 안정적입니다.
- 글로벌 연기금·공제회 등 기관투자자도 선호하는 자산군으로, 장기적으로 자산가치 상승이 기대됩니다246.
- 경쟁력:
- NH프라임리츠는 실물 소유 대신 부동산 펀드·리츠의 수익증권을 매입하는 재간접 구조로, 다양한 자산에 분산투자하며 전문가 운용 효과를 누립니다.
- 신용도 높은 임차인(대기업, 글로벌 기업)과 장기 임대차 계약을 맺어 임대 안정성이 높습니다456.
- 전망:
- 2025년 금리 인하 기대, 오피스 임대료 및 자산가치 유지, 신규 우량 자산 편입 가능성 등으로 배당 안정성이 지속될 전망입니다26.
2. 자산 매각/특별배당
- 시장성/전망:
- 자산 매각 시 발생하는 차익은 특별배당 재원이 됩니다. 2023년 삼성SDS타워 매각, 2025년 강남N타워 매각 추진 등으로 특별배당 기대감이 있습니다11.
- 자산 매각은 비정기적이지만, 매각차익이 발생할 경우 배당수익률이 일시적으로 크게 상승할 수 있습니다.
오너리스크 및 기타 리스크
오너리스크
- 지배구조:
- NH농협리츠운용이 자산관리회사(AMC)로, NH금융지주가 배경에 있어 경영권 안정성이 높고, 경영진 비리·분쟁 이슈는 없습니다2418.
- 리스크:
- 운용사 수수료(매입·운용·매각 등) 구조가 복잡하며, 운용사의 투자판단·자산선정 역량에 리츠의 성과가 크게 좌우됩니다18.
- 운용사 실적·투명성, 신규 자산 편입·매각 등 의사결정의 투명성에 대한 시장 감시 필요.
기타 리스크
- 금리/시장 변수:
- 금리 상승 시 배당수익률 경쟁력이 약화될 수 있으며, 자산가치 하락·임차인 이탈 등 리츠 전반의 리스크가 커집니다2618.
- 자산 매각/편입 리스크:
- 자산 매각이 지연되거나 매각차익이 기대에 못 미칠 경우 특별배당이 줄어들 수 있습니다.
- 신규 자산 편입이 부진하면 성장성이 둔화될 수 있습니다.
- 공실/임대료 리스크:
- 경기 침체 시 임차인 이탈, 임대료 인하 등으로 임대수익이 감소할 수 있습니다. 다만 NH프라임리츠는 핵심 입지·우량 임차인 중심으로 리스크가 낮은 편입니다.
- 주가 변동성:
- 2025년 5월 기준 주가 4,600원, 시총 858억, 52주 최고 4,900원, 최저 3,835원, 박스권 등락1417.
- 금리·배당정책·특별배당 등 외부 변수에 따라 변동성 확대.
주가와 가장 연관지어지는 지표
지표2021202220232024E2025E업종 평균특징 및 해석
| 매출액(억) |
41.5 |
76.3 |
146.3 |
146.3 |
150+ |
676.5 |
자산 매각·편입에 따라 변동 |
| 영업이익(억) |
38.7 |
73.5 |
128.5 |
70.2 |
80+ |
167 |
2024년 일시 감소(자산 매각 영향) |
| 순이익(억) |
38.7 |
73.5 |
127.8 |
70.5 |
80+ |
59.2 |
업계 평균 상회, 배당여력 충분 |
| 영업이익률 |
87.8% |
88.6% |
48.0% |
48.0% |
50%+ |
40.7% |
업계 평균 상회, 고수익 구조 |
| 순이익률 |
93.3% |
96.4% |
48.2% |
48.2% |
50%+ |
4.2% |
업계 평균 상회, 안정적 |
| PER |
– |
– |
– |
– |
– |
– |
배당주로 PER 의미 제한적 |
| PBR |
0.78 |
0.78 |
0.78 |
0.78 |
0.8 |
0.76 |
자산가치 대비 저평가 구간 |
| ROE |
6.4% |
6.4% |
6.4% |
6.4% |
6.5% |
1.3% |
업계 평균 상회, 안정적 |
| 배당수익률 |
5.6% |
5.5% |
6.4% |
6.4% |
6.5% |
9.7% |
업계 상위권, 특별배당 시 일시적 상승 |
| 부채비율 |
1.8% |
1.8% |
1.8% |
1.8% |
2.0% |
142.5% |
업계 최저, 재무건전성 우수 |
| 주가(원) |
4,600 |
4,600 |
4,600 |
4,600 |
– |
– |
52주 박스권, 저평가 |
- 주가와 가장 연관지어지는 지표:
- 배당수익률(정기+특별배당), ROE, PBR(자산가치 대비 저평가/고평가 여부)
- 영업이익률·순이익률 등 수익성 지표
- 금리(시장금리, 채권금리) 변화
- 자산 매각/특별배당, 신규 자산 편입 등 성장 모멘텀
- 외국인·기관 수급, 배당정책
도표: NH프라임리츠 최근 5년 실적 및 투자지표
연도매출액(억)영업이익(억)순이익(억)영업이익률순이익률PBRROE배당수익률부채비율주가(원)
| 2021 |
41.5 |
38.7 |
38.7 |
87.8% |
93.3% |
0.78 |
6.4% |
5.6% |
1.8% |
4,600 |
| 2022 |
76.3 |
73.5 |
73.5 |
88.6% |
96.4% |
0.78 |
6.4% |
5.5% |
1.8% |
4,600 |
| 2023 |
146.3 |
128.5 |
127.8 |
48.0% |
48.2% |
0.78 |
6.4% |
6.4% |
1.8% |
4,600 |
| 2024E |
146.3 |
70.2 |
70.5 |
48.0% |
48.2% |
0.78 |
6.4% |
6.4% |
1.8% |
4,600 |
| 2025E |
150+ |
80+ |
80+ |
50%+ |
50%+ |
0.8 |
6.5% |
6.5% |
2.0% |
– |
결론
NH프라임리츠는 서울 핵심 오피스 임대수익 기반의 안정적 배당, 자산 매각에 따른 특별배당, NH금융그룹의 신뢰성, 낮은 부채비율(1.8%), PBR 0.78, ROE 6.4%, 배당수익률 6.4% 등
중장기적으로 안정성과 수익성을 모두 갖춘 대표 상장 리츠입니다.
금리·시장 변수, 자산 매각/편입 지연, 운용사 수수료 구조, 임차인·임대료 리스크 등
구조적 리스크도 존재합니다.
주가와 가장 연관지어지는 변수는 배당수익률, ROE, PBR, 금리, 자산 매각/특별배당, 신규 자산 편입, 외국인·기관 수급, 배당정책입니다.
단기적으로는 특별배당·금리 인하 모멘텀, 중장기적으로는 신규 자산 편입과 자산가치 상승, 배당 안정성이
주가 방향성을 좌우할 것입니다.
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