이지스밸류플러스리츠 주식투자 분석

서론

이지스밸류플러스리츠(334890)는 이지스자산운용이 운용하는 국내 대표 상장 리츠(REITs)로, 프라임 오피스(태평로빌딩, 트윈트리타워 등)와 리테일 자산을 중심으로 안정적인 임대수익과 높은 배당수익률을 추구합니다. 최근에는 특별배당 정책, 자산가치 밸류애드, 적극적 리파이낸싱 등으로 리츠 업계 내 차별화된 주주친화 전략을 선보이고 있습니다. 이 글에서는 ‘석경이’ 투자 블로거의 관점에서 이지스밸류플러스리츠의 사업별 영업이익 비중, 각 사업 전망, 오너리스크, 기타 리스크, 주가와 가장 연관지어지는 지표를 심층 분석합니다.

사업별 영업이익 비중

사업부문매출 비중(2024)영업이익 비중(2024)주요 내용

프라임 오피스(태평로·트윈트리)	85% 이상	90% 이상	서울 도심 핵심 오피스, 장기 임대계약
리테일·기타 자산	15% 미만	10% 미만	리테일, 일부 물류, 신규 투자 자산 등

 

• 특징: 태평로빌딩, 트윈트리타워 등 프라임 오피스 임대수익이 매출과 이익의 대부분을 차지합니다. 자산가치 상승, 밸류애드(구분소유 해소 등)로 추가 수익 창출에 집중하고 있습니다2678.

각 사업의 전망

1. 프라임 오피스(태평로·트윈트리타워)

• 시장성:
  • 서울 도심 오피스는 공실률 1%대, 임대료 인상 추세, 장기 임차인(글로벌 금융사 등) 확보.
  • 2024~2025년 임차계약 만기 도래, 임대료 재계약 시 추가 수익 기대.
• 전망:
  • 트윈트리타워B동 저층부 구분소유 해소, 단일 소유권 확보로 자산가치 상승.
  • 리파이낸싱(2024년 말 4,517억원) 진행, 금리 부담 최소화 전략.

2. 리테일·기타 자산

• 시장성/전망:
  • 일부 리테일, 신규 투자 자산은 임대수익 보조 역할.
  • 신규 자산 편입·매각, 펀드 재구조화 등으로 포트폴리오 유연성 확보.

오너리스크 및 기타 리스크

오너리스크

• 지배구조:
  • 이지스자산운용이 AMC(자산관리회사), 리츠와 펀드 모두 동일 운용사로 의사결정 일원화.
  • 경영권 분쟁·비리 이슈 없음, 운용사 신뢰도 업계 최상위.
• 리스크:
  • 자산 편입·운용 과정에서 운용사와 리츠 간 이해상충 가능성, 대규모 리파이낸싱 시점 금리·시장 변수.

기타 리스크

• 차입·금리 리스크:
  • 2024년 4,517억원 리파이낸싱 예정, 고금리 환경에서 금융비용 부담.
  • 자본 대부분이 차입금, 담보 제공여력 제한적38.
• 현금흐름·배당정책:
  • 자산재평가이익을 배당재원으로 활용, 영업현금흐름 대비 높은 배당성향.
  • 특별배당(2024년 주당 612원) 등 ‘선배당 후투자’ 정책, 배당 예측가능성 높음267.
• 포트폴리오 리밸런싱:
  • 여주쿠팡물류센터 투자 철회, 신규 자산 편입·매각 등 시장 변화 대응.
• 주가 변동성:
  • 특별배당 발표 후 주가 10% 이상 급등, 공모가(5,000원) 상회, 52주 변동폭 4,120~5,580원246.
• 신용등급:
  • 단기사채 A2-(KIS), 차입부담·자본축적 한계 등 구조적 리츠 리스크8.

주가와 가장 연관지어지는 지표

지표202220232024E2025E업종 평균특징 및 해석

매출액(억)	132	76	112	117	80~150	2024년 리파이낸싱·자산변동 영향
영업이익(억)	128	41	83	89	40~80	영업이익률 68~76%대, 업계 상위
순이익(억)	124	32	80	81	20~60	순이익률 70%대, 배당여력 풍부
영업이익률	75%	68%	74%	76%	50~60%	업계 최고 수준
순이익률	94%	42%	71%	69%	30~50%	업계 상위권
PER	3.0	2.7	3.7	3.4	5~8	저평가 구간
PBR	0.6	0.5	0.6	0.5	0.7~1.0	자산가치 대비 저평가
배당수익률	7~9%	8%	12%+	8%+	5~7%	특별배당 효과, 업계 최고
부채비율	–	–	–	–	140~200%	차입부담 구조적
주가(원)	4,295	4,995	5,350	–	–	52주 최고가 경신

 

• 주가와 가장 연관지어지는 지표:
  • 배당수익률(특별배당, 연 8~12%대)
  • 영업이익률·순이익률 등 수익성
  • PER·PBR(저평가 여부)
  • 차입·금리 리스크, 리파이낸싱
  • 포트폴리오 리밸런싱(자산 매각·편입)
  • 외국인·기관 수급, 운용사 신뢰도

도표: 이지스밸류플러스리츠 최근 5년 실적 및 투자지표

연도매출액(억)영업이익(억)순이익(억)영업이익률순이익률PERPBR배당수익률주가(원)

2021	132	128	124	97%	94%	3.0	0.6	7%	–
2022	132	128	124	75%	94%	3.0	0.6	7~8%	4,295
2023	76	41	32	68%	42%	2.7	0.5	8%	4,995
2024E	112	83	80	74%	71%	3.7	0.6	12%+	5,350
2025E	117	89	81	76%	69%	3.4	0.5	8%+	–

 

결론

이지스밸류플러스리츠는 프라임 오피스 중심의 안정적 임대수익, 업계 최고 수준의 배당수익률(특별배당 포함 연 8~12%대), PER 3.7·PBR 0.6(저평가), 이지스자산운용의 운용 역량 등
펀더멘털이 매우 강한 대표 상장 리츠입니다.
2024년 특별배당 정책, 자산가치 밸류애드, 리파이낸싱 등 주주친화 전략이
주가의 핵심 모멘텀이지만,
차입·금리 부담, 자본축적 한계, 자산 매각·편입 리스크, 시장 금리 변동성 등
구조적 리스크도 상존합니다.
주가와 가장 연관지어지는 변수는 배당수익률, 영업이익률·순이익률, PER·PBR, 차입·금리 리스크, 포트폴리오 리밸런싱, 외국인·기관 수급, 운용사 신뢰도입니다.
단기적으로는 특별배당과 자산가치 상승, 중장기적으로는 금리 환경과 포트폴리오 확장이
주가 방향성을 좌우할 것입니다.

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참고 링크

• 삼성증권: 이지스밸류플러스리츠 리서치 PDF
• 더벨: 이지스밸류플러스리츠, 특별배당 예고…총 수익률 45% 눈앞
• 이지스밸류플러스리츠 공식 홈페이지/공시정보
• 한국신용평가: 이지스밸류플러스리츠 신용등급 PDF
• 인베스팅닷컴: 이지스밸류플러스리츠 배당 기록