투자
자이에스앤디 주식투자 심층 분석
by 노력파 석경이
2025. 6. 1.
서론
자이에스앤디(317400)는 GS건설 계열의 종합 부동산·건설 서비스 기업으로, 건축·주택 개발, Home Improvement(HI), 부동산 운영, 플랜트 등 다양한 사업 포트폴리오를 갖추고 있습니다. 2022년 자이씨앤에이(구 S&I건설) 인수로 외형이 급성장했으나, 2023~2024년에는 건축부문 부진과 부동산 경기 침체로 실적이 크게 둔화되었습니다.
‘석경이’ 투자 블로거의 관점에서 사업별 영업이익 비중, 각 사업의 전망, 오너리스크, 기타 리스크, 주가와 가장 연관지어지는 지표를 체계적으로 분석합니다.
사업별 영업이익 비중
사업부문매출 비중(2024)영업이익 비중(2024)주요 내용
| 건축·플랜트(자이씨앤에이) |
65~70% |
80%+ |
대형 건축·플랜트, 그룹 계열사·외부 수주 |
| Home Improvement |
12~15% |
8% |
아파트 리모델링, 인테리어, B2C·B2B |
| 부동산 운영 |
6~7% |
5% |
관리, 임대, 운영 등 자산관리 |
| 주택개발 |
7~10% |
5% |
자체 분양, 개발, 시행 등 |
| 기타 |
5% 내외 |
2% |
연구개발, 기타 서비스 |
- 특징: 건축·플랜트(특히 자이씨앤에이)가 매출과 이익의 중심입니다. HI, 부동산 운영, 주택개발 등은 보완적 역할이나, 경기 변동에 따라 이익 기여도가 달라집니다1518.
각 사업의 전망
1. 건축·플랜트(자이씨앤에이)
- 시장성:
- 대형 건축·플랜트 프로젝트 중심, GS그룹 계열사 및 외부 수주.
- 2022년 인수 후 매출 1조8,000억~2조원대, 수주잔고 8,000억~1조원대.
- 경쟁력:
- 그룹 계열사 물량 안정성, 시공능력평가 순위 55위(2023).
- 해외(미국 등) 수주 확대, LG그룹·외부 대형 프로젝트 확보.
- 전망:
- 2024~2025년 부동산 경기 침체, 건축부문 매출·이익 급감.
- 2025년 매출 목표 1.4조(보수적), 수주잔고 1조 내외로 방어10111618.
2. Home Improvement(HI)
- 시장성/전망:
- 아파트 리모델링, 인테리어 등 B2C·B2B 시장 성장.
- 매출 비중은 크지 않으나, 수익성·반복매출 구조로 안정성 기여.
3. 부동산 운영
- 시장성/전망:
- 자산관리, 임대, 운영 등 부동산 서비스.
- 경기 변동에 영향 적고, 안정적 수익원.
4. 주택개발
- 시장성/전망:
- 자체 분양, 개발, 시행 등.
- 분양경기 침체로 실적 변동성 확대, 원가율 상승·정산손실 등 부담12.
오너리스크 및 기타 리스크
오너리스크
- 지배구조:
- GS건설이 최대주주(49.8~49.9%), 그룹 계열사 중심 지배구조3169.
- 오너일가 직접 경영은 아니나, 그룹 전략·정책에 실적·사업 방향이 크게 좌우됨.
- 리스크:
- 그룹 계열사 일감 몰아주기, 대규모 투자·M&A 시 투명성·시장 신뢰 필요.
기타 리스크
- 실적 변동성:
- 2023~2024년 건축부문 매출 급감(상반기 5,433억→1조8,000억→8,000억대), 영업이익 98% 감소, 순이익 96% 감소11.
- 원가율 상승, 분양정산손실, 공사비 인상 등 부담12.
- 재무구조:
- 2022년 부채비율 170.4%→2023년 97.7%로 개선, 유상증자·현금창출력 양호412.
- 2024년 지에프에스 흡수합병(1,000억 투입)으로 유동성 저하 우려, 투자부동산 등 자산 활용 가능성.
- 시장·경기 변수:
- 부동산 경기 침체, 고금리·고물가, 원자재 가격 상승, 정부 정책 변화 등 외부 변수에 민감.
- 수주잔고·경쟁 리스크:
- 그룹 계열사 물량 안정성은 강점이나, 외부 수주 감소 시 실적 변동성 확대.
- 건설업 전반 PF(프로젝트파이낸싱) 리스크, 경쟁 심화47.
- 주가 변동성:
- 2024~2025년 주가 3,000~5,000원 박스권, PER 87~121, PBR 0.33~0.46, ROE 0.3% 등 저평가 구간891920.
주가와 가장 연관지어지는 지표
지표2021202220232024E업종 평균특징 및 해석
| 매출액(억) |
4,357 |
24,790 |
23,746 |
15,782 |
20,089 |
2022년 자이씨앤에이 인수 후 급증, 2023~2024년 급감1101516 |
| 영업이익(억) |
508 |
1,989 |
1,266 |
24 |
261 |
2024년 98% 감소, 건축부문 부진 영향115 |
| 순이익(억) |
365 |
1,519 |
950 |
66 |
137 |
2024년 93% 감소, 일회성 요인 소멸1 |
| 영업이익률 |
11.7% |
8.0% |
5.3% |
0.15% |
-0.29% |
업계 평균 하회, 수익성 급락9 |
| 순이익률 |
8.4% |
6.1% |
4.0% |
0.42% |
-7.88% |
업계 평균 상회, 단기 급락9 |
| PER |
16.2 |
12.7 |
9.1 |
121.8 |
12.3 |
2024년 실적 급감으로 고평가 구간 진입689 |
| PBR |
2.09 |
1.68 |
0.72 |
0.33 |
0.8 |
자산가치 대비 저평가689 |
| ROE |
10.4% |
6.2% |
3.3% |
0.3% |
-5.1% |
업계 평균 상회, 2024년 급락89 |
| 부채비율 |
170.4% |
97.7% |
95.9% |
95.9% |
181.8% |
업계 평균 대비 양호, 개선세8 |
| 배당수익률 |
4.0% |
3.1% |
4.0% |
4.0% |
3.1% |
업계 상위권, 배당정책 유지89 |
| 주가(원) |
13,133 |
9,830 |
7,580 |
3,655 |
– |
52주 2,985~5,050원, 박스권891920 |
- 주가와 가장 연관지어지는 지표:
- 건축·플랜트(자이씨앤에이) 매출 성장률, 수주잔고
- 영업이익률·순이익률 등 수익성
- PER·PBR(저평가/고평가), ROE, 부채비율
- 계열사 물량 안정성, 외부 수주 확대
- 외국인·기관 수급, 배당수익률, 그룹 정책
도표: 자이에스앤디 최근 5년 실적 및 투자지표
연도매출액(억)영업이익(억)순이익(억)영업이익률순이익률PERPBRROE부채비율배당수익률주가(원)
| 2021 |
4,357 |
508 |
365 |
11.7% |
8.4% |
16.2 |
2.09 |
10.4% |
170.4% |
4.0% |
13,133 |
| 2022 |
24,790 |
1,989 |
1,519 |
8.0% |
6.1% |
12.7 |
1.68 |
6.2% |
97.7% |
3.1% |
9,830 |
| 2023 |
23,746 |
1,266 |
950 |
5.3% |
4.0% |
9.1 |
0.72 |
3.3% |
95.9% |
4.0% |
7,580 |
| 2024E |
15,782 |
24 |
66 |
0.15% |
0.42% |
121.8 |
0.33 |
0.3% |
95.9% |
4.0% |
3,655 |
결론
자이에스앤디는 GS건설 계열 안정성, 자이씨앤에이 인수 후 외형 고성장, 건축·플랜트 중심 포트폴리오, 부채비율 95.9%·PBR 0.33(저평가), 배당수익률 4% 등
중장기 성장성과 안정성이 공존하는 건설·부동산 대표주입니다.
2023~2024년 건축부문 부진, 영업이익률 0.15%, PER 121.8(고평가), 실적 변동성, 계열사 의존도, 유동성 저하, 원가율 상승, 외부 수주 감소 등
구조적 리스크도 큽니다.
주가와 가장 연관지어지는 변수는 건축·플랜트 매출 성장, 수주잔고, 영업이익률·PER·PBR, 계열사 물량 안정성, 외국인·기관 수급, 배당정책, 그룹 정책입니다.
단기적으로는 건축부문 실적 개선과 수주잔고, 중장기적으로는 외부 수주 확대와 재무구조 안정화, 배당정책 유지가
주가 방향성을 좌우할 것입니다.
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참고 링크