투자
이지스레지던스리츠 주식투자 분석
by 노력파 석경이
2025. 5. 1.
서론
이지스레지던스리츠(350520)는 국내 최초이자 유일한 상장 주거 리츠로, 임대주택·코리빙·해외 학생기숙사 등 다양한 주거 자산을 포트폴리오로 삼아 안정적 임대수익과 7% 내외의 높은 배당수익률을 추구합니다. 최근에는 외형 확장, 금리 하락에 따른 금융비용 절감, 자산 매각과 신규 투자 등으로 수익성과 성장성을 동시에 강화하고 있습니다. 이 글에서는 ‘석경이’ 투자 블로거의 관점에서 이지스레지던스리츠의 사업별 영업이익 비중, 각 사업 전망, 오너리스크, 기타 리스크, 주가와 가장 연관지어지는 지표를 심층 분석합니다.
사업별 영업이익 비중
사업부문매출 비중(2024)영업이익 비중(2024)주요 내용
| 국내 임대주택 |
약 60% |
약 65% |
디어스판교, 홍대 코리빙복합시설 등 |
| 해외 학생기숙사 |
약 35% |
약 30% |
미국 일리니타워, 스프링크리크타워 등 |
| 자산 매각/운용수익 |
약 5% |
약 5% |
디어스명동 등 매각, 펀드 청산 분배금 등 |
- 특징: 국내외 임대주택(코리빙·기숙사) 임대수익이 매출과 이익의 대부분을 차지하며, 자산 매각·운용수익 등은 일회성 이익으로 반영됩니다. 2024년 기준 영업이익률은 80~90%에 달하는 매우 높은 구조입니다5678.
각 사업의 전망
1. 국내 임대주택(코리빙·기업형 임대)
- 시장성:
- 1인 가구 증가, 청년·직장인 주거 수요 확대, 정부의 임대주택 규제 완화 등 정책적 수혜.
- 디어스판교, 홍대 코리빙복합시설 등 주요 자산은 임대료 안정성과 공실률 관리가 우수.
- 전망:
- 2025년 이후 신규 민간임대주택 리츠 지분 매입, 추가 자산 편입으로 외형 성장 지속.
- 임대료 인상, 임차인 다변화, 자산 매각→신규 투자 선순환 구조 확립.
2. 해외 학생기숙사
- 시장성:
- 미국 대학가 학생기숙사 수요 견조, 임대료 연동 계약 구조.
- 스프링크리크타워, 일리니타워 등은 환율·현지 부동산 시장 영향에 민감.
- 전망:
- 2025년 이후 추가 해외 자산 편입 검토, 환헤지 전략 강화, 글로벌 포트폴리오 다각화.
3. 자산 매각/운용수익
- 시장성/전망:
- 2024년 디어스명동 매각(투자원본 100억, IRR 8.5~8.7%), 펀드 청산 분배금 107억 입금 완료.
- 자산 매각→결산 배당 상향→신규 투자 선순환, 주주 이익 극대화 전략.
오너리스크 및 기타 리스크
오너리스크
- 지배구조:
- 이지스자산운용이 운용, 국내외 기관투자자 분산 지분 구조.
- 경영권 분쟁·비리 이슈 없음, 운용사 신뢰도 높음.
- 리스크:
- 운용사 관리능력, 투자자 커뮤니케이션 투명성, 자산 실사·운영 역량이 장기 신뢰의 핵심.
기타 리스크
- 금리·리파이낸싱 리스크:
- 2024~2025년 대규모 담보대출(1,650억) 리파이낸싱 예정, 금리 5.5~6.4%→4%대 중반으로 하락 전망26.
- 금리 하락 시 금융비용 절감, 배당여력 확대.
- 자산 매각·확장 리스크:
- 자산 매각 시 일시적 배당 상향, 신규 투자 성공 여부가 중장기 수익성에 직접적 영향.
- 환율·해외 자산 리스크:
- 해외 기숙사 자산은 환율, 현지 부동산 시장, 임차인 구조 변화에 민감.
- 정책·시장 변수:
- 임대주택 규제 완화, 임대료 상한제 등 정책 변화에 따른 수익성 변동성.
- 주가 변동성:
- 2025년 4월 기준 4,040원(52주 최저 3,780원, 최고 4,423원), 시총 1,489억, PBR 0.4, PER 2.7, 배당수익률 7~7.8%46.
주가와 가장 연관지어지는 지표
지표2021202220232024E업종 평균특징 및 해석
| 영업수익(억) |
12 |
91 |
33 |
58 |
80~120 |
2024년 자산 매각, 신규 투자 반영 |
| 영업이익(억) |
12 |
87 |
27 |
51 |
40~60 |
영업이익률 80~90%, 업계 최고 |
| 순이익(억) |
11 |
85 |
21 |
43 |
20~40 |
순이익률 70%대, 일회성 이익 포함 |
| 영업이익률 |
94.8% |
96.4% |
82.8% |
88.3% |
45~60% |
업계 최고 수준 |
| 순이익률 |
91.7% |
93.4% |
63.6% |
74.1% |
20~30% |
업계 최고 수준 |
| PER |
10.1 |
1.1 |
5.1 |
2.7 |
6~10 |
저평가 구간 진입 |
| PBR |
0.9 |
0.5 |
0.4 |
0.4 |
0.7~1.0 |
자산가치 대비 저평가 |
| 배당수익률 |
5.0% |
6.8% |
7.1% |
7.8% |
4~7% |
업계 상위권, 결산 배당 상향 |
| 부채비율 |
66% |
56.8% |
66.3% |
66% |
80~120% |
안정적, LTV 57.8%로 하락26 |
| 주가(원) |
– |
– |
4,040 |
4,040 |
– |
52주 박스권, 변동성 낮음 |
- 주가와 가장 연관지어지는 지표:
- 임대수익·영업이익률·순이익률(수익성)
- 배당수익률(7~8%)
- 금리·리파이낸싱 비용
- 자산 매각·신규 투자 성과
- PBR(저평가 여부), 외국인·기관 수급
- 정책·시장 변수, 운용사 신뢰도
도표: 이지스레지던스리츠 최근 5년 실적 및 투자지표
연도영업수익(억)영업이익(억)순이익(억)영업이익률순이익률PERPBR배당수익률부채비율주가(원)
| 2021 |
12 |
12 |
11 |
94.8% |
91.7% |
10.1 |
0.9 |
5.0% |
66% |
– |
| 2022 |
91 |
87 |
85 |
96.4% |
93.4% |
1.1 |
0.5 |
6.8% |
56.8% |
– |
| 2023 |
33 |
27 |
21 |
82.8% |
63.6% |
5.1 |
0.4 |
7.1% |
66.3% |
– |
| 2024E |
58 |
51 |
43 |
88.3% |
74.1% |
2.7 |
0.4 |
7.8% |
66% |
4,040 |
결론
이지스레지던스리츠는 국내 최초 상장 주거 리츠, 임대주택·코리빙·해외 기숙사 등 다각화된 포트폴리오, 영업이익률 80~90%, 배당수익률 7~8%대, PER 2.7·PBR 0.4의 저평가 등
펀더멘털이 매우 강한 배당주입니다.
금리 하락에 따른 금융비용 절감, 자산 매각→신규 투자 선순환, 정책 변화(임대주택 규제 완화) 수혜, 운용사 신뢰도 등
중장기 성장성이 크지만,
자산 매각·신규 투자 리스크, 환율·해외 자산 변수, 정책·시장 환경 변화 등
구조적 리스크도 상존합니다.
주가와 가장 연관지어지는 변수는 임대수익·수익성, 배당수익률, 금리·리파이낸싱, 자산 매각·신규 투자, PBR, 외국인·기관 수급, 정책 변수입니다.
단기적으로는 금리·배당정책, 중장기적으로는 자산 다각화와 운용사 신뢰도가
주가 방향성을 좌우할 것입니다.
태그
#이지스레지던스리츠 #주거리츠 #임대주택 #코리빙 #기숙사 #배당주 #PER저평가 #PBR저평가 #영업이익률 #배당수익률 #금리리스크 #리파이낸싱 #자산매각 #신규투자 #기관매수 #외국인매수 #운용사신뢰 #주가전망 #주가연관지표 #포트폴리오다각화 #임대료상승 #공실률 #정책수혜 #시장변동성 #리츠시장 #배당정책 #성장주 #투자전략 #석경이분석 #현금흐름 #자산가치 #LTV #NAV #정책변수 #시장점유율 #주주정책 #리츠투자 #부채비율
참고 링크