투자
미래에셋맵스리츠 주식투자 분석
by 노력파 석경이
2025. 5. 1.
서론
미래에셋맵스리츠(357250)는 **국내 대표 상장 리츠(REITs)**로, 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설(롯데몰 광교점) 등 우량 리테일·상업자산을 기반으로 안정적인 임대수익과 배당수익률을 추구하는 부동산 투자 상품입니다. 최근 유상증자, 우선주·수익증권 투자 확대, 리파이낸싱 등 자본구조 변화와 함께, 6%대 이상의 배당률을 목표로 다양한 자산군 편입과 포트폴리오 다각화를 추진하고 있습니다. 이 글에서는 ‘석경이’ 투자 블로거의 관점에서 미래에셋맵스리츠의 사업별 영업이익 비중, 각 사업 전망, 오너리스크 및 기타 리스크, 주가와 가장 연관지어지는 지표를 심층 분석합니다.
사업별 영업이익 비중
사업부문매출 비중(2024)영업이익 비중(2024)주요 내용
| 리테일(광교 센트럴푸르지오시티) |
100% |
100% |
롯데몰 광교점, 2035년까지 책임임대차 계약 |
| 우선주·수익증권 투자 |
미미 |
미미 |
2025년부터 추가 투자 계획, 배당재원 다각화 목적 |
- 특징: 2024년 기준 매출과 영업이익의 전부가 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설에서 발생합니다. 향후 우선주·수익증권 등 금융자산 투자 비중이 확대될 전망입니다2.
각 사업의 전망
1. 리테일(광교 센트럴푸르지오시티)
- 시장성:
- 롯데몰 광교점은 수도권 남부 최대 복합쇼핑몰로, 2035년까지 책임임대차 계약(롯데쇼핑)으로 임대료 안정성 확보.
- 오프라인 유통·리테일 업황 둔화 우려에도 불구, 책임임대차 구조로 공실·임대료 하락 리스크 최소화.
- 전망:
- 2025년 이후에도 임대료 연동 상승, 안정적 현금흐름 지속.
- 추가 우량 리테일·오피스 자산 편입, 대형 복합 리츠로 성장 추진.
2. 우선주·수익증권 투자
- 시장성/전망:
- 2025년부터 우선주 및 수익증권 투자 확대, 배당재원 다각화 및 수익률 제고 전략.
- 금리 환경에 따라 투자수익률 변동성 존재, 리츠 전체 배당률 방어 역할 기대2.
오너리스크 및 기타 리스크
오너리스크
- 지배구조:
- 미래에셋자산운용이 운용, 국내외 기관투자자 분산 지분 구조.
- 경영권 분쟁·비리 이슈 없음, 운용사 신뢰도 높음.
- 리스크:
- 운용사 리츠 관리능력, 투자자 커뮤니케이션 투명성에 대한 시장 요구 지속.
기타 리스크
- 금리·리파이낸싱 리스크:
- 2024~2025년 리파이낸싱(차환) 시점에서 금리 인상 시 금융비용 증가, 배당재원 감소 우려.
- 자산 집중도:
- 2024년 기준 단일 자산(광교) 비중 100%, 자산 다각화 전까지 특정 자산 리스크 상존.
- 임차인 리스크:
- 롯데쇼핑 책임임대차 구조로 단기 리스크는 낮으나, 장기적으로 임차인 신용·사업환경 변화에 민감.
- 배당정책·정책 변수:
- 2025년 6.5%+ 배당률 목표, 금리·운용수익률·정책 변화에 따라 변동 가능2.
- 주가 변동성:
- 2025년 4월 기준 2,645원(52주 최저 2,480원, 최고 2,820원), PER 43.08, PBR 0.66, 현금배당수익률 4.99%8.
- 공모가(5,000원) 대비 50% 이상 하락, 금리·리츠 업황과 동조화.
주가와 가장 연관지어지는 지표
지표202220232024E업종 평균특징 및 해석
| 매출액(억) |
109 |
66 |
69 |
80~120 |
임대료 안정적, 성장 정체 |
| 영업이익(억) |
81 |
43 |
43 |
40~60 |
영업이익률 60%대, 안정적 |
| 순이익(억) |
56 |
18 |
18 |
20~40 |
순이익률 25~30% |
| 영업이익률 |
74% |
65% |
62% |
45~60% |
업계 상위권 |
| 순이익률 |
51% |
27% |
26% |
20~30% |
업계 평균 상회 |
| PER |
43.08 |
43.08 |
43.08 |
6.44 |
고평가, 저금리 프리미엄 반영 |
| PBR |
0.66 |
0.66 |
0.66 |
0.76 |
자산가치 대비 저평가 |
| 현금배당수익률 |
4.99% |
4.99% |
6.5%+ |
4~7% |
2025년 6.5%+ 목표2 |
| 부채비율 |
– |
– |
– |
140~200% |
리파이낸싱·금리 변수 주시 |
| 주가(원) |
2,645 |
2,645 |
– |
– |
52주 박스권, 공모가 대비 50%↓ |
- 주가와 가장 연관지어지는 지표:
- 임대수익·영업이익률·순이익률(수익성)
- 배당금·현금배당수익률(6.5%+ 목표)
- 금리·리파이낸싱 비용
- 자산가치(PBR), 자산 다각화
- 운용사 신뢰도, 외국인·기관 수급
도표: 미래에셋맵스리츠 최근 3년 실적 및 투자지표
연도매출액(억)영업이익(억)순이익(억)영업이익률순이익률PERPBR현금배당수익률주가(원)
| 2022 |
109 |
81 |
56 |
74% |
51% |
– |
– |
– |
– |
| 2023 |
66 |
43 |
18 |
65% |
27% |
43.08 |
0.66 |
4.99% |
2,645 |
| 2024E |
69 |
43 |
18 |
62% |
26% |
43.08 |
0.66 |
6.5%+ |
2,645 |
결론
미래에셋맵스리츠는 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설(롯데몰 광교점) 기반의 책임임대차 구조, 6%대 현금배당수익률 목표, 미래에셋자산운용의 운용 역량 등
안정성과 배당 매력이 돋보이는 대표 상장 리츠입니다.
PER 43배(고평가), PBR 0.66(저평가), 영업이익률 60%+,
금리·리파이낸싱·자산 집중도·운용사 신뢰도 등 구조적 리스크도 큽니다.
주가와 가장 연관지어지는 변수는 임대수익·수익성, 배당수익률, 금리·리파이낸싱, 자산가치(PBR), 자산 다각화, 외국인·기관 수급입니다.
단기적으로는 금리·배당정책, 중장기적으로는 자산 다각화와 운용사 신뢰도가 주가 방향성을 좌우할 것입니다.
태그
#미래에셋맵스리츠 #리츠 #배당주 #광교센트럴푸르지오시티 #롯데몰광교 #PER고평가 #PBR저평가 #영업이익률 #배당수익률 #금리리스크 #리파이낸싱 #자산가치 #기관매수 #외국인수급 #운용사신뢰 #주가전망 #주가연관지표 #포트폴리오다각화 #책임임대차 #우선주투자 #수익증권 #부동산투자 #리츠시장 #자산집중도 #공모가하락 #현금흐름 #수익성 #정책변수 #주주정책 #리츠배당 #시장점유율 #투자전략 #석경이분석 #부동산금융 #리츠펀더멘털 #배당정책 #주가변동성 #부채비율 #리츠투자 #성장주
참고 링크