마스턴프리미어리츠: 사업 분석과 투자 포인트

마스턴프리미어리츠는 **부동산 투자 신탁(리츠)**로, 2022년 코스닥에 상장되었습니다. 주요 자산으로는 이커머스 선두업체의 장기 임차 물류센터와 글로벌 우량기업이 임차한 코어 오피스가 있으며, 특히 프랑스 아마존 물류센터와 인천 항동 스마트 물류센터를 보유하고 있습니다. 이 글에서는 마스턴프리미어리츠의 사업별 영업이익 비중, 각 사업의 전망, 오너리스크 및 기타 리스크, 그리고 주가와 연관된 주요 지표를 심층 분석합니다.

1. 사업별 영업이익 비중

마스턴프리미어리츠는 주로 물류센터 임대와 오피스 임대를 통해 매출을 창출하고 있으며, 2023년 기준으로 물류센터 임대가 전체 매출의 약 70%를 차지하고, 오피스 임대가 약 30%를 차지합니다.

2. 각 사업의 전망

물류센터 임대

• 물류센터 임대는 마스턴프리미어리츠의 핵심 사업으로, 특히 프랑스 아마존 물류센터와 인천 항동 스마트 물류센터를 보유하고 있습니다.
• 2025년 물류센터 임대 매출은 전년 대비 약 10% 증가할 것으로 전망되며, 이는 기존 임차인의 장기 계약 확대와 신규 물류센터 확보 덕분입니다.
• 특히, 이커머스 시장의 성장과 맞물려 물류센터 수요가 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다.

오피스 임대

• 오피스 임대는 글로벌 우량기업이 임차한 코어 오피스를 중심으로 하며, 2025년 매출은 전년 대비 약 5% 증가할 것으로 전망됩니다.
• 이는 기존 임차인의 장기 계약 확대와 신규 오피스 확보 덕분입니다.
• 특히, 신축 및 친환경 인증 보유 자산을 통해 안정적인 임대 수익을 창출하고 있습니다.

부동산 가치 상승

• 마스턴프리미어리츠는 Seed 자산의 선매입을 통해 약 255억 원의 가치 상승을 이루었으며, 이는 장기적으로 부동산 가치 상승에 기인합니다3.
• 특히, 프랑스 노르망디 아마존 물류센터와 인천 항동 스마트 물류센터의 선매입 효과가 두드러집니다.

3. 오너리스크 및 기타 리스크

오너리스크

• 마스턴프리미어리츠의 경영진은 안정적인 부동산 포트폴리오를 유지하며, 특히 마스턴투자운용의 경험을 바탕으로 전략적인 자산 관리를 추진하고 있습니다.
• 다만, 주요 임차인 의존도가 높아 특정 임차인의 계약 만료나 수요 변화가 실적에 영향을 미칠 가능성이 존재합니다.

기타 리스크

1. 부동산 시장 변동성:
   • 부동산 시장의 변동성은 자산 가치에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
2. 임대료 변동성:
   • 임대료 변동이 매출에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
3. 규제 변화 리스크:
   • 부동산 관련 규제 변화가 실적에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 주가와 연관된 주요 지표

PER(주가수익비율)

• 현재 PER은 적자로 인해 산정되지 않으며, 흑자 전환 시 밸류에이션 재평가 가능성이 존재합니다.
• 2025년 영업이익 흑자 전환 시 PER이 개선될 가능성이 있습니다.

PBR(주가순자산비율)

• PBR은 약 0.39배로 자산 대비 저평가 상태이며, 이는 성장 가능성을 반영한 결과입니다1.

매출 성장률

• 2023년 매출액은 전년 대비 약 18.87% 증가한 4,081억 원으로 전망되며, 이는 물류센터와 오피스 임대 매출 증가 덕분입니다.
• 2024년 매출액은 약 4,344억 원으로 전망되며, 이는 물류센터 확대와 오피스 임대 증가 덕분입니다.
• 2025년 매출액은 약 4,800억 원으로 전망되며, 이는 부동산 가치 상승과 신규 자산 확보 덕분입니다.

EPS(주당순이익)

• EPS는 적자를 기록 중이나 2025년 흑자 전환 시 추가 상승 가능성이 언급되고 있습니다.

결론: 마스턴프리미어리츠 투자 포인트

마스턴프리미어리츠는 물류센터와 오피스 임대를 통해 안정적인 수익원을 제공하는 부동산 리츠로, 특히 Seed 자산의 선매입을 통해 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 부동산 시장 변동성과 임대료 변동성 등 리스크 요인을 유의해야 합니다. PER 기준으로 재무 개선 이후 밸류에이션 재평가 가능성이 있으며 장기적으로 부동산 가치 상승에 기인한 가치주로 평가될 수 있습니다.

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참고 링크

• 마스턴프리미어리츠 IR 자료
• 마스턴프리미어리츠 공식 웹사이트
• FnGuide: 마스턴프리미어리츠 재무정보
• 데일리인베스트: 마스턴프리미어리츠 실적 분석
• 스타트업브라더스: 마스턴프리미어리츠 공모주 상장 및 주가 전망